En España tienen lugar numerosas inversiones inmobiliarias para posteriormente revender o alquilar dichos inmuebles y el tratamiento fiscal puede ser muy diverso.

 

Numerosos inversores encuentran España un país ideal para realizar sus inversiones inmobiliarias. En los últimos años estas inversiones son cada vez más habituales y, por supuesto, como cualquier tipo de inversión, requiere de una planificación fiscal previa para lograr el mayor beneficio de ellas.

El tratamiento fiscal que recibe este tipo de inversión es muy diverso en función del destino del bien inmueble adquirido y/o quién realice la inversión. Sin embargo, al final lo que más le interesa a cualquier inversor es saber como poder reducir los costes y aumentar los ingresos, por lo que, llevar a cabo una planificación fiscal es determinante para reducir al máximo la carga impositiva.

En relación con la finalidad de la inversión, el inmueble podría ser destinado a venta o al alquiler. En el caso de la venta, existe la posibilidad de que la persona física (inversor) la lleve a cabo directa o indirectamente a través de una persona jurídica (sociedad). El tratamiento fiscal variará considerablemente en este caso, ya que, cuando el vendedor tiene la consideración de empresario o profesional la compraventa se sujetará inicialmente al Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA), mientras que si el vendedor es un particular la compraventa se sujetará a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, TPO).

Por lo que respecta al ámbito del IVA será necesario analizar si resulta de aplicación la exención regulada en el artículo 20.uno.22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, LIVA), la cual determina como operación exenta del IVA: “Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”. Por tanto, en el ámbito del IVA, salvo que se proceda a la renuncia a la exención, sólo estarán sujetas y no exentas a IVA las primeras entregas de edificaciones (las realizadas por el promotor de la edificación). Sin embargo, igualmente, hay que tener en cuenta que según el artículo 7.5 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, TRLITP-AJD), si la operación está exenta de IVA, deberá tributar por TPO.

Por su parte, en caso de que una persona física destine sus inmuebles al alquiler, las rentas obtenidas por dicho alquiler significarán un incremento del rendimiento del capital inmobiliario. Sin embargo, cabe destacar que la normativa legal vigente permite aplicar una reducción de hasta el 60% al rendimiento neto obtenido, beneficio que no es aplicable para el caso de las sociedades. Además, los particulares se podrán deducir, por un lado, los intereses hipotecarios pagados para la adquisición y los gastos de reparación con el límite de los ingresos percibidos por el alquiler y otros gastos deducibles (sin límite) que sean necesarios para el alquiler, como son la amortización mínima, IBI y gastos de comunidad. Estos ingresos derivados del alquiler para una persona física residente en España se integrarán en la base general del Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas (en adelante, IRPF) tributando al tipo impositivo que corresponda en función de esos ingresos (escala de gravamen progresiva). Por otra parte, en caso de que la persona física venda el inmueble a otro particular, la ganancia que obtenga tributará en la base del ahorro del impuesto (con tipos del 19% hasta el 23%).

Por otra parte, para el caso de sociedades, los rendimientos obtenidos por el alquiler tributarían al tipo de gravamen del 25% al igual que para el caso de destinarlos a la compraventa. Sin embargo, las sociedades sí tendrán derecho a deducir todos los gastos correlacionados con la actividad realizada y necesarios para la obtención de dichos beneficios.

En el caso de inversores extranjeros (particulares), será necesario examinar en detalle los convenios de doble imposición involucrados. En España tributarían por los rendimientos obtenidos, ya sea, por el alquiler o venta de dichos inmuebles en caso de no tener su residencia fiscal en España.

Por su parte, para las grandes inversiones en los sectores inmobiliario y hotelero existen diversos vehículos de inversión que ofrecen diversas ventajas fiscales. Entre ellos, encontramos el Régimen SOCIMI (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que establece significativas ventajas fiscales tales como un tipo aplicable en el IS del 0% y bonificaciones de hasta el 95% en adquisiciones inmobiliarias. Asimismo, encontramos el Régimen de Entidades dedicadas al Arrendamiento de Viviendas, que tendrán un tipo efectivo del 3,75% en el IS, entre otros beneficios.

En definitiva, el destino del inmueble y el tipo de inversor serán aspectos decisivos a tener en cuenta para llevar a cabo la mejor planificación fiscal posible y con ello tratar de disminuir al máximo la carga impositiva.

 

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Etiquetas: real estate, Impuesto sobre Sociedades, bienes inmuebles, compraventa inmobiliaria, arrendamiento de inmuebles, Impuesto sobre el Valor Añadido, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados